• 刍议谈房地产开发的投资控制及管理 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    伴随着越来越多的资金投入到房地产开发这一领域中房地产开发的竞争日趋激烈。立于不败之地小投入、大产出是各开发商追求的目标。然而随着消费者意识和观念的提升对住宅从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面的要求也越来越高。

    关键词投资控制成本控制投资管理

    中图分类号40672文献标识码文章编号

    1决策阶段的投资控制

    据有关资料统计在项目建设各个阶段中投资决策阶段影响工程成本投资的程度最高达到70%~90%。因此决策阶段是成本控制的基础阶段直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。因此一个项目能否成功的控制投资成本首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位项目定位是否准确。这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营万博娱乐网址下载,万博娱乐官方网址,万博娱乐官方链接销策划等据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。

    2规划设计阶段的投资控制

    工程设计是科学技术应用于工程建设的纽带也是体现工程建设价值的一面镜子。一项工程建设项目对资源利用是否经济合理技术、工艺、流程是否科学在很大程度上取决于设计的水平和质量。通常项目投资一般过程是规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算逐步由粗到细确定工程造价控制目标并经过分阶段审批、切块分解层层控制工程造价实现对投资限额的控制和管理从而使设计与经济相接做到对工程项目的限额设计。据相关资料统计初步设计阶段对投资的影响约为20%技术设计阶段对投资的影响约为40%施工图设计准备阶段对投资的影响约为25%。很显然控制工程投资的关键在设计阶段。在设计一开始就将控制投资的思想植根于设计人员的头脑中可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

    由于体制和传统习惯的原因我国的工程设计工作往往是由建筑师等专业技术人员来完成。他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能而对经济因素考虑较少。如果在设计阶段吸引造价工程师参与全过程设计使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上在作出重要决定时就能充分认识其经济后果。另外投资限额一旦确定以后设计只能在确定的限额内进行有利于建筑师发挥个人的创造力选择一种最经济的方式实现技术目标从而确保设计方案能较好的体现技术与经济的结合。另外也不可忽视设计费用控制。特别注意设计费用低并不意味着项目投资额小所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。相反是同样的道理。

    3招投标阶段的控制

    工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工、监理招投标两个方面。通过招投标开发商选择合适的施工、监理单位及材料供应商这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中开发商应注意与强调以下几点

    ①招标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前要严格审查施工单位资质必要时进行实地考察避免“特级企业投标一级企业转包二级企业进场”等不正常现象的出现这对项目成本控制非常不利。

    ②做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲尽量做到知己知彼以利于日后的造价控制。

    ③合理低价中标。目前推行的是工程量清单计价报价与合理低价中标的方法。作为开发方应杜绝一味寻求绝对低价中标以避免投标单位以低于成价恶意竞争。所谓合

    理低价是在保证质量、工期的前提下的合理低价。

    4施工阶段的投资控制

    工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段投资支出大部分都要在这一阶段落实。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理随时收集各种工程造价动态变化资料为了保证施工单位是在规定的时间内完成了规定的工作。所以要注意以下几方面

    ①注意工程施工工期

    工期控制不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益还涉及到第三方一一购房者的利益是不个国家连环套一节影响一节。如某公司有一工程因施工单位工期控制不好造成延后竣工80多天由此引起该公司延误交房使用据购房合同承担违约责赔偿购房户就达20万元多。为此房地产开发现场管理人员要督促施工企业结合工程实际编制切实可行的施工组织设计和竣工交付使用避免因延误交房而损失违约金。

    ②完善隐蔽工程现场签认手续

    隐蔽工程是随着施工进展而发生并在结算中较难掌握的项目尤其在基础设施项目隐蔽工程占的比重比较大如缺乏完整的现场签认工作将会增加工程结算难度更有可能高估多算造成不必要费用支出。应从以下几方面引起注意凡是清单项目中有规定的项目不得进行签证现场签证必须有甲方驻式地代表和施工单位有关负责人双方签字或盖章现场签现内容要明确项目要清楚数量要准确认真地对现场身份证逐一进行审核对不合理的签证应予以废除做到既堵塞漏洞又公正合理。

    5项目终结阶段的投资控制

    工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段其工作量不大但复杂繁琐相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段其工作量不大但复杂繁琐相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任使终结阶段的工作切实有人负责。

    加强结算管理严把审核关严格审查工程量根据施工合同要求对工程量清单招标工程的结算投标人的综合单价一次包死不作调整对工程预算外的费用严格审核不符合规定签证以及设计变更一律核减费用凡合同明确包含的费用属于风险包含的费用未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整结算时工程量清单中原有的项目应按报价中的综合单价确定工程量清单中有类似的项目参照类似工程项目报价中的综合单价商定工程量清单中没有的项目按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度监理工程师初审企业预算部门复审企业内部会审。另外要清楚地认识投资项目结算不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和从这个建设项目中开支的全部费用。

    除此之外为了进一步做好项目投资造价管理保证结算价合理、准确建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核发挥主要职能的专业单位特长进一步把好造价关降低投资成本。其次终结阶段的费用控制也需注意不可忽视建立费用限额与奖励结合制度将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度确保工程的使用价值完整并能及时得到实现。

    6结束语

    对房地产开发投资的有效控制应从项目投资的源头上开始对实施的全过程进行万博娱乐网址下载,万博娱乐官方网址,万博娱乐官方链接有效的成本控制运用科学系统的造价控制管理方式使房地产开发投资得到合理化的控制完善和健全房地产市场。

    参考文献

    1柯洪工程造价计价与控制北京中国计划出版社2006

    2陈琳潘蜀健房地产项目投资北京中国建筑工业出版社2004

    3决策资源房地产研究中心房地产成本控制方法大连大连理工大学出版社2007

    4张金锁工程项目管理学北京北京科学出版社2000

    5龙胜平房地产金融与投资北京高等教育出版社1998

    注文章内所有公式及图表请以形式查看。




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